역모기지론 vs 주택연금 차이점 | 신청 조건·수령액 계산 방법 총정리 (2025 최신판)

 

 

목차

1. 주택연금과 역모기지론 개념

주택연금이란?

 

주택연금은 한국주택금융공사(HF)가 보증하는 제도로, 부부 중 한 명이 만 55세 이상이면 가입할 수 있습니다.
자신이 살고 있는 주택을 담보로 맡기고 매달 일정 금액을 연금 형태로 받게 됩니다.
특징은 다음과 같습니다.

• 종신 지급 가능 (사망 시까지 매월 지급)
• 평생 거주 보장
• 비소구 제도로 집값이 하락해도 상속인에게 부족액을 청구하지 않음

역모기지론이란?

역모기지론은 민간 금융사에서 판매하는 주택담보 대출형 상품입니다.
주택을 담보로 일정 금액을 나눠 받는다는 점에서 주택연금과 비슷하지만, 차이점이 있습니다.

• 55세 미만도 일부 상품은 가능
• 계약 기간이 정해져 있고, 만기 시 상환 필요
• 집값 하락 시 부족분을 상속인에게 청구할 수 있는 소구 위험 존재

2. 주택연금 vs 역모기지론 차이점 비교

구분주택연금역모기지론(민간)

신청 연령	55세 이상 (부부 중 1인)	금융사별 상이, 55세 미만 가능 사례 존재
지급 방식	종신 지급, 평생 거주 보장	기간제 지급 (5·10·30년 등), 만기 후 상환 가능
보증 여부	국가 보증, 비소구	민간 금융사, 소구 가능
금리/비용	정책성 상품으로 안정적	금융사별 금리·수수료 편차 큼

👉 정리하면, 주택연금은 안정성과 평생 보장이 강점이고, 역모기지론은 단기 유동성 확보가 강점입니다.

3. 주택연금 신청 조건과 절차

신청 조건

• 부부 중 1명 이상 만 55세 이상
• 주택 공시가격 합산 12억 원 이하
• 1 주택자 또는 일정 조건 하의 다주택자 가능
• 대한민국 국민 (또는 일정 거주 요건 충족)

신청 절차

1. 한국주택금융공사 홈페이지에서 예상 연금액 조회
2. 상담 및 서류 준비 (등기부등본, 공시가격 자료, 신분증 등)
3. 담보 설정 방식 선택 (저당권 / 신탁)
4. 보증서 발급 및 담보 설정
5. 계약 체결 후 매월 연금 지급 시작

4. 주택연금 수령액 계산 예시

조건: 아파트(일반주택), 공시가 4억 5천만 원, 정액형 기준

가입 연령월 예상 수령액비고

55세	약 90만 원	기준 금리·옵션에 따라 변동 가능
65세	약 120만 원	연령이 높을수록 지급액 증가
75세	약 160만 원	수급기간은 상대적으로 짧아짐

※ 실제 수령액은 신청 시점의 금리, 주택 평가금액, 지급 방식에 따라 달라집니다.

👉 핵심 포인트: 같은 집값이라도 가입 연령이 높을수록 월 수령액이 증가합니다.

5. 역모기지론 장단점

장점

• 55세 미만도 일부 상품 가능
• 월 지급액이 주택연금보다 높을 수도 있음
• 만기·지급 방식이 다양해 선택의 폭이 넓음

단점

• 만기 상환 의무
• 소구 위험 (집값이 하락하면 상속인에게 청구 가능)
• 금리 변동, 금융사별 수수료 부담

6. 주택연금 vs 역모기지론, 어떤 선택이 유리할까?

• 안정성과 평생 보장이 중요하다면 → 주택연금
• 55세 미만, 목돈 필요, 단기 지급액 증가가 필요하다면 → 민간 역모기지론
• 다주택, 고가 주택, 오피스텔 보유자는 상품별 예외 규정 반드시 확인

7. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 45세인데 주택연금 신청 가능한가요?
→ 불가능합니다. 주택연금은 만 55세 이상이어야 합니다. 다만, 민간 역모기지론 일부 상품은 검토 가능합니다.

Q2. 주택연금 신청 조건은 어떻게 되나요?
→ 부부 중 1명 55세 이상, 공시가격 12억 이하, 1 주택자 또는 조건부 다주택자여야 합니다.

Q3. 주택연금 수령액 계산은 어떻게 하나요?
→ 주택금융공사 홈페이지 예상 연금액 계산기를 통해 확인할 수 있으며, 주택 가격·가입 나이·지급 방식에 따라 달라집니다.

Q4. 역모기지론은 위험하지 않나요?
→ 만기 상환, 소구 가능성, 금리 변동 등의 리스크가 있으므로 계약 전에 반드시 약관을 확인해야 합니다.

 

결론 및 정리

• 45세라면 현재는 민간 역모기지론만 가능
• 55세 이후에는 주택연금 가입 가능 (약 월 90만 원 수준 예상)
• 노후 안정성과 평생 거주 보장이 필요하다면 주택연금이 유리
• 단기 유동성이나 목돈이 필요하다면 역모기지론이 유리